Serap ŞAHİN
Kıbrıs’ta yıllardır çözülemeyen mülkiyet sorunu, son dönemde yaşanan tutuklamalarla yeniden gün yüzüne çıktı. Uzmanların çözüm için masayı işaret ettiği kriz, emlak piyasasında her ne kadar da dillendirilmese de derin bir tedirginlik yarattı.
Mesela fark ettiniz mi, eskiden her köşede karşımıza çıkan, elleri bağlı emlak danışmanlarının fotoğraflarına artık rastlamıyoruz. Kıbrıs’ın kuzeyinde kiralık ve satılık ev fiyatlarının Sterlin üzerinden belirlenmesi ise adada yıllardır süregelen ekonomik ve tarihsel dinamiklerin bir sonucu olarak karşımıza çıkıyor. İngiliz sömürge döneminden miras kalan bu alışkanlık, Sterlin’in Türk Lirası’na kıyasla uzun yıllardır daha istikrarlı olması nedeniyle yerleşmiş durumda.
‘Kör Nokta’ yazı dizisinin üçüncü bölümünde bu hafta Emlakçılar Birliği Yönetim Kurulu Üyesi Hüseyin Sadeghi ile Kıbrıs’ın kuzeyindeki emlak sektörünü ve mülkiyet sorunlarının yatırımcılar ile emlak danışmanları üzerindeki tedirginliği konuştuk.
Sadeghi, emlak danışmanlarının eskisi gibi “kolları bağlı” tanıtım fotoğrafları paylaşmamasının nedeninin, mevcut siyasi ve mülkiyet krizinde kimsenin kendini hedef haline getirmek istememesi olduğunu belirtti. Sadeghi, yaşanan sorunlar çözülene kadar hem bireylerin hem de şirketlerin daha görünür olmaktan kaçındığını vurguladı.
Hüseyin Sadeghi, yükselen kira fiyatlarının temelinde arz-talep dengesizliğinin yattığını, kayıt dışı emlakçılık ve yıllardır çözülemeyen mülkiyet sorunlarının sektörde güven krizine yol açtığını vurguladı.
Mülkiyet belirsizliğinin özellikle yabancı yatırımcılar için önemli bir engel olduğunu belirten Sadeghi, Taşınmaz Mal Komisyonu’nun güçlendirilerek başvuru süresinin kısaltılması ve ödemelerin hızlandırılması gerektiğini ifade etti.
“Hiç kimse kendini hedef haline getirmek istemiyor”
SORU: Öncelikle gündemle başlamak istiyorum. Eskiden özellikle kolları bağlı emlakçı fotoğrafı çok görürdük. Artık neden görmüyoruz? Mülkiyet krizinden kaynaklı tutuklamalarla bir alakası var mı?
“Kolları bağlı fotoğraflar genelde bir gelenektir. Bir emlak danışmanı ilk önce güven vermeyi hedefler. Yüzünü bir nevi müşterinin bilinç altına yerleştirmesi gerekiyor. Ben 27 yıldır bu meslekte olan biri olarak ‘Fotoğrafını gördüm’ şeklinde çok duyuyorum. Son zamanlarda bu fotoğrafların görünmemesinin sebebi hiç kimse kendini hedef haline getirmek istemiyor. Bu konuda birçok portalla da görüştük. Çok asım isimlerin de gerekirse kaldırılmasını talep ettik. Herkesin bir yaşamı var ve gerek özel gerek iş gereği güneye de geçmemiz gerekiyor. O yüzden kendimizi afiş etmemize gerek yok. Mevcut sorunlar çözülmeden daha fazla kimse hedef haline gelmek istemiyor. Bu şahıslar için de şirketler için de geçerlidir. Tespitiniz çok doğru. Bu dünyanın en eski mesleklerinden biridir. Barınma ihtiyacı için bir emlak danışmanına herkes ihtiyaç duyar. Saklanacak halimiz yok ama kendimizi de afişe etmeye niyetimiz yok. Bu süreç de geçecek. Şu an birçok meslektaşımız güneye geçmiyor. Bana göre bu tamamen siyasi bir durum.”
“Sterlinin kökeni İngiliz sömürge dönemine dayanıyor”
SORU: Peki, Kıbrıs’ın kuzeyinde satılık veya kiralık daireler neden Sterlin?
“Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul fiyatlarının çoğunlukla Sterlin (GBP) üzerinden belirlenmesinin temel sebebi, İngiliz sömürge döneminden miras kalan bu alışkanlık ve Sterlin ’in yıllardır Türk Lirası’na kıyasla çok daha istikrarlı bir para birimi olmasıdır. Bu durum hem satıcılar hem de alıcılar için fiyatlarda öngörülebilirlik sağlar. Ayrıca ülkemizde inşaat malzemelerinin önemli bir kısmı ithal edildiğinden, müteahhit firmalar bu ürünleri dövizle satın almak zorundadır. Böylece satışların Sterlin üzerinden yapılması, maliyet-fiyat dengesini korumalarına yardımcı olur. Özellikle Türkiye’den gelen yatırımcılar açısından da bu durum ek bir avantajdır; çünkü Sterlin, TL karşısında uzun vadede değer kazandığından, yatırımlar hem piyasa artışıyla hem de döviz kuru farkıyla değerlenir.”
“Kiralık fiyatların yüksek olmasının en temel sebebi arz-talep dengesizliği”
SORU: Kıbrıs’ın kuzeyinde kiralık ev fiyatları neden bu kadar yüksek? Fiyatları yukarı çeken temel etkenler nelerdir? Arz-talep dengesizliği mi, yoksa başka bir şey mi söz konusu?
“Kiralık fiyatların yüksek olmasının en temel sebebi arz-talep dengesizliği. Son yıllarda özellikle yabancı öğrenci ve yatırımcı sayısında ciddi bir artış var. Buna karşılık, yeni konut üretimi aynı hızda artmıyor. Döviz bazlı kiralamaların yaygın olması ve kurdaki yükseliş, fiyatları doğrudan yukarı çekiyor. İnşaat maliyetleri, işçilik ücretleri ve arsa fiyatlarındaki artış da kiraları etkileyen önemli unsurlar.
Bunların üzerinde bir de son yıllarda maalesef vatandaşlarımız ev satın alamadığı için kiraya yöneldi. Bu durum, kiralık konut talebini aşırı şekilde artırmış durumda. Talep bu kadar yüksek olunca fiyatların da yukarı çıkması kaçınılmaz oluyor.”
"Emlakçı tabelalarının çoğu yetkisiz"
SORU: Şu an KKTC’de aktif olarak kaç kayıtlı emlakçı bulunuyor? Kaçının Emlakçılar Birliği’ne üyeliği var? Bu rakamla sahadaki emlakçı sayısı örtüşüyor mu?
“Emlakçılar Birliği’ne 300 civarı kayıtlı emlak firmamız mevcut. Ne yazık ki sahada bu sayının çok çok üzerinde, yasal olmayan şekilde bu işi icra eden kişiler var. Yani piyasada gördüğümüz “emlakçı” tabelalarının önemli bir kısmı, mevzuata uygun şekilde yetkilendirilmiş kişiler değil. Bu durum hem sektörün saygınlığını zedeliyor hem de tüketici güvenini olumsuz etkiliyor.”
“Yasanın bir an önce geçmesini diliyoruz”
SORU: Emlakçılık yasasının uygulanmasında eksikler olduğunu düşünüyor musunuz? Yasada değişiklik talebiniz var mı?
“Öncelikle yasanın bir an önce geçmesini diliyoruz. Bu, sektör için en kritik adım. Yasa yürürlüğe girdikten sonra ise elbette iyileştirilecek noktalar var. Mevcut taslakta bile denetim mekanizmaları yetersiz kalabiliyor. Kayıt dışı çalışanlara yönelik yaptırımların caydırıcı olması gerekiyor. Mesleğe girişte eğitim ve sertifika zorunluluğu net şekilde tanımlanmalı. Hem yasa maddelerinin güncellenmesi hem de uygulamada denetimlerin sıkılaştırılması bizim en öncelikli taleplerimiz arasında.”
“Mülkiyet sorunu yabancı yatırımcılar için soru işareti”
SORU: Mülkiyet sorunu yıllardır çözülemedi ve yatırımcıyı tedirgin eden bir faktör olarak önümüzde duruyor. Bu durum piyasa değerlerini etkiliyor mu?
“Evet, özellikle yabancı yatırımcılar açısından bu konu büyük bir soru işareti. Mülkiyet belirsizliği, bazı bölgelerde talebi azaltıyor ve fiyatların istikrarsızlaşmasına neden oluyor. Güney Kıbrıs ile yaşanan mülkiyet davaları, yatırımcıda “bekle-gör” yaklaşımı yaratabiliyor. Ancak mülkiyet sorunu olmayan bölgelerde talep çok yüksek olduğu için fiyatlar orantısız şekilde artıyor.
Bu noktada özellikle hızlı bir şekilde Taşınmaz Mal Komisyonu’nu daha güçlü hale getirip, ekstra fonlar sağlayarak başvuru süresini kısaltmalı ve ödemeleri bir an önce gerçekleştirmeliyiz. Böylece hem yatırımcı güveni artar hem de piyasa daha sağlıklı bir dengede ilerler.”
"Emlak sektöründe geleceği belirleyecek 3 unsur: planlama, denetim ve güven"
“KKTC emlak sektörü, hem büyük fırsatlar hem de önemli yapısal sorunlar barındırıyor. Az önce de altını çizdiğim gibi, kiralık fiyatlardan mülkiyet sorununa, yasal düzenlemelerden kayıt dışı faaliyetlere kadar atılması gereken adımlar net. Doğru planlama, güçlü denetim ve yatırımcı güvenini artıracak çözümler, sektörün geleceğini şekillendirecek en önemli unsurlar olacak.”