YENIDUZEN ADVERTORIAL
Türkiye’de son yıllarda konut fiyatları ve kiralardaki değişim, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların niteliğini de önemli ölçüde değiştirdi. Bir dönem tartışmaların merkezinde bulunan konut kiralarındaki yüzde 25’lik geçici artış sınırının sona ermesinin ardından kira yenilemelerinde yeniden Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel esaslar uygulanmaya başladı.
TÜİK tarafından 3 Eylül 2026’da açıklanan Ağustos 2026 Tüketici Fiyat Endeksi verileri, yeni dönemin kira hesaplamaları açısından da önemli bir gösterge oluşturdu. Ağustosta tüketici fiyatları yıllık bazda yüzde 31,51 artarken, on iki aylık ortalamalara göre artış yüzde 31,79 seviyesinde gerçekleşti.
Bu oran, eylül ayında kira sözleşmesi yenilenen konut ve çatılı iş yerlerinde yapılacak artışların hesaplanmasında önemli hale geldi.
Yüzde 31,79 her kiraya otomatik olarak uygulanmıyor
Kira artışlarında kamuoyunda en fazla karıştırılan konuların başında TÜİK tarafından açıklanan oranın doğrudan bütün kiralara uygulanacağı düşüncesi geliyor. Oysa yüzde 31,79’luk rakam, her kiracının kirasının mutlaka bu oranda artırılması gerektiği anlamına gelmiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nda yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin yapacakları artış anlaşmalarının, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği düzenleniyor. Dolayısıyla sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlenmiş olması veya tarafların daha düşük bir artış üzerinde uzlaşması mümkün.
Örneğin aylık 20 bin lira kira ödeyen ve sözleşmesi eylül ayında yenilenen bir kiracı açısından yüzde 31,79 oranının tamamının uygulanması halinde yeni kira yaklaşık 26 bin 358 liraya ulaşıyor. Ancak bu hesaplama yalnızca genel artış kuralını göstermek amacı taşıyor. Sözleşmenin süresi, hükümleri ve kira ilişkisinin hukuki durumu somut olayda sonucu değiştirebiliyor.
Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum farklı bir boyuta taşınıyor.
Beş yılı dolduran sözleşmelerde “emsal kira” tartışması
Son dönemde ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü, uzun süredir aynı konutta yaşayan kiracıların ödediği bedel ile çevredeki yeni kiralamalarda talep edilen bedeller arasındaki fark oluşturuyor.
Türk Borçlar Kanunu, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından özel bir düzenleme içeriyor. Böyle durumlarda kira bedeli belirlenirken yalnızca TÜFE oranı değil; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi unsurlar da değerlendirmeye alınabiliyor.
Bu nedenle beş yılı geçen bir kira ilişkisinde “TÜFE oranını uyguladım, konu tamamen kapandı” yaklaşımı her zaman uyuşmazlığı çözmeyebiliyor. Ev sahipleri çevredeki güncel kira fiyatlarını gerekçe göstererek kira tespit yoluna başvurabilirken, kiracılar da talep edilen bedelin gerçek emsalleri yansıtıp yansıtmadığı konusunda itirazda bulunabiliyor.
Mahkeme aşamasında ise aynı mahallede internette görülen ilan fiyatları tek başına kesin sonuç anlamına gelmiyor. Taşınmazın yaşı, büyüklüğü, bulunduğu kat, konumu, fiziksel özellikleri ve gerçek emsal kira ilişkileri gibi pek çok unsur değerlendirme konusu olabiliyor.
Tahliye taleplerinde de anlaşmazlıklar sürüyor
Kira bedeli kadar tartışılan diğer önemli konu tahliye. Ev sahiplerinin “kirayı artırmadığı için kiracıyı çıkarabileceği” veya kiracıların “kira ödendiği sürece hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceği” yönündeki yaygın kabulleri ise hukuki açıdan eksik değerlendirmeler olarak öne çıkıyor.
Konut kiralarında tahliye için kanunda belirlenen nedenlerin bulunması gerekiyor. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek konut ihtiyacının ortaya çıkması bunlardan biri olabiliyor. Bunun dışında geçerli bir tahliye taahhüdü, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle oluşan şartlar veya mevzuatta düzenlenen diğer sebepler de uyuşmazlığın niteliğine göre gündeme gelebiliyor.
Özellikle tahliye taahhütnameleri son yıllarda yoğun şekilde tartışılıyor. Taahhüdün ne zaman düzenlendiği, kiralananın tesliminden önce mi sonra mı alındığı, imzaya veya tarihe itiraz bulunup bulunmadığı gibi hususlar uyuşmazlığın sonucunda belirleyici olabiliyor.
Bu nedenle taraflar arasında günlük mesajlaşmalarla başlayan bir tartışma, kısa süre içinde ihtarname, arabuluculuk, icra takibi veya dava sürecine dönüşebiliyor.
Büyükşehirlerde hukuki destek ihtiyacı arttı
Kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde tarafların en fazla tereddüt yaşadığı konulardan biri de hangi hukuki yolun izleneceği.
Aynı kira ilişkisi içerisinde kira tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, kira alacağı ve depozito gibi birbirinden farklı hukuki başlıklar ortaya çıkabiliyor. Her uyuşmazlıkta süreler ve izlenmesi gereken usul de aynı olmayabiliyor.
Özellikle Ankara’da kira sözleşmesinin yenilenme tarihi, ihtarnamenin zamanı, tahliye gerekçesinin niteliği veya arabuluculuk başvurusunun kapsamı gibi konuları değerlendirmek isteyen tarafların bir Ankara kira avukatı üzerinden hukuki süreç hakkında bilgi edinmeyi tercih ettiği görülüyor. Uzmanlar, özellikle dava veya icra süreci başlamadan önce sözleşme, ödeme dekontları, yazışmalar ve varsa tahliye taahhüdünün birlikte değerlendirilmesinin önem taşıdığına dikkat çekiyor.
Çünkü kira hukukunda yalnızca taraflardan hangisinin haklı olduğu değil, talebin hangi zamanda ve hangi usulle ileri sürüldüğü de sonucu etkileyebiliyor.
Arabuluculuk kira uyuşmazlıklarında önemli bir aşamaya dönüştü
Ev sahibi ile kiracı arasındaki sorunların çözümünde son yılların en önemli değişikliklerinden biri ise dava şartı arabuluculuk oldu.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta mahkemede dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekiyor. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira ilişkisinden kaynaklanan çeşitli alacak uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci tarafları dava öncesinde aynı masa etrafında buluşturuyor.
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 2025 yılı faaliyet verileri de sistemin ulaştığı boyutu ortaya koyuyor. Raporda, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınan kira hukukundan kaynaklanan 148 bin 599 uyuşmazlığın anlaşmayla sonuçlandırılarak Arabuluculuk Portalı’na kaydedildiği belirtiliyor.
Bu sayı, kira sorunlarının yalnızca mahkemelerde görülen davalardan ibaret olmadığını da gösteriyor. Çok sayıda uyuşmazlık dava açılmadan önce tarafların anlaşmasıyla sonuçlandırılabiliyor.
Arabuluculukta taraflar yalnızca kira bedeli üzerinde değil, tahliye tarihi, yeni kira miktarı, geçmiş dönem alacakları veya ödeme takvimi gibi farklı konular üzerinde de anlaşma sağlayabiliyor. Böylece yıllarca devam edebilecek bir hukuki sürecin tarafların ortak iradesiyle daha erken noktada sona ermesi mümkün olabiliyor.
Ancak anlaşma sağlanamaması halinde ilgili tarafın yargı yoluna başvurma hakkı devam ediyor.
Ev sahibinin piyasa fiyatı talebi tek başına yeterli değil
Kiralık konut ilanlarında görülen yüksek bedeller de taraflar arasındaki görüşmeleri doğrudan etkiliyor. Ev sahipleri aynı bölgede yeni kiraya verilen konutları örnek gösterirken, kiracılar devam eden sözleşmenin hukuki korumasına dikkat çekiyor.
Burada yeni kiraya verilecek boş bir konut ile içinde mevcut kiracının bulunduğu bir konut arasındaki hukuki durumun birbirinden ayrılması gerekiyor.
Bir ev sahibinin çevredeki ilanlarda kira bedellerinin yükseldiğini görmesi, devam eden kira sözleşmesindeki bedeli herhangi bir sınırlamaya bağlı olmadan tek taraflı olarak değiştirebilmesi anlamına gelmiyor. Bununla birlikte kira ilişkisi beş yılı geçmişse emsal bedellerin değerlendirilebildiği kira tespit süreci gündeme gelebiliyor.
Bu ayrımın doğru yapılmaması, taraflar arasındaki müzakerelerin daha başlangıçta çıkmaza girmesine neden olabiliyor.
Yazılı belgelerin önemi giderek artıyor
Kira uyuşmazlıklarında banka dekontları, kira sözleşmeleri, ihtarnameler ve taraflar arasındaki yazılı iletişim de kritik önem taşıyor.
Özellikle kira bedelinin banka üzerinden düzenli şekilde ve açıklama belirtilerek ödenmesi, ileride ortaya çıkabilecek ödeme tartışmalarının azaltılmasına yardımcı olabiliyor. Benzer şekilde kira artışı konusunda tarafların vardığı anlaşmaların veya tahliyeye ilişkin mutabakatların yalnızca sözlü şekilde bırakılması ilerleyen dönemde ispat sorunlarına neden olabiliyor.
Ev sahibi açısından da kiracı açısından da sürecin başından itibaren belgelerin saklanması, kira sözleşmesinin yenilenme tarihlerinin takip edilmesi ve gönderilen bildirimlerin kayıt altında tutulması önem taşıyor.
Çünkü bazı kira uyuşmazlıklarında birkaç günlük veya birkaç haftalık zamanlama farkı dahi hukuki değerlendirmenin değişmesine yol açabiliyor.
Eylül ayında yeni oran, eski tartışma
Eylül 2026 itibarıyla kira piyasasında rakam değişmiş olsa da temel tartışma devam ediyor. Bir tarafta mülkünün güncel ekonomik koşullara göre gelir sağlamasını isteyen ev sahipleri, diğer tarafta konut giderinin bütçesindeki payını kontrol altında tutmaya çalışan kiracılar bulunuyor.
TÜİK’in açıkladığı yüzde 31,79’luk on iki aylık ortalama TÜFE oranı, eylül ayındaki birçok kira yenilemesinde hesaplamaların başlangıç noktası olacak. Ancak uzun süreli kira ilişkileri, tahliye talepleri, emsal bedel tartışmaları ve sözleşmeye ilişkin özel durumlar nedeniyle her uyuşmazlığın yalnızca tek bir oran üzerinden çözümlenmesi mümkün görünmüyor.
Önümüzdeki dönemde en çok dikkat edilmesi gereken konu ise kira artış oranı ile kira tespit sürecinin birbirine karıştırılmaması. Tarafların sözleşme tarihlerini, yapılan ödemeleri ve hukuki bildirimleri dikkate alarak hareket etmesi, anlaşmazlıkların büyümeden çözülmesi açısından önem taşıyor.
Kira uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşma sayısının yüz binleri aşmış olması da tarafların mahkeme öncesinde uzlaşma seçeneğini giderek daha fazla değerlendirdiğini gösteriyor.
Eylül ayında değişen kira artış oranıyla birlikte ev sahibi-kiracı ilişkilerinde yeni bir hesap dönemi başlarken, uzmanların ortak uyarısı aynı noktada birleşiyor: İnternette görülen tek bir oran, ilan fiyatı veya standart belge yerine her kira ilişkisinin kendi sözleşme süresi ve hukuki koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekiyor.